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消失的金九银十:有楼盘直降660万,送中间人超60万豪车

2019-12-01 11:53:47

作者/田林炎

编辑/李·裴毅

金、九、银和十早已消失。

正如“双11”是电子商务和互联网用户的庆典一样,在中国房地产行业,“九金十银”曾经是开发商和购房者的盛宴。现在,这个嘉年华已经三年没有在北京出现了。

消费者早就失去了此前对抢房的高度热情。这种情绪被传递到印刷厂小格拉,“中介公司就在隔壁,最近很少收到印刷采购合同清单。看来这个传统的‘金九’高峰季节并不十分繁荣。”

根据诸葛房产搜索数据研究中心的统计,今年国庆期间,北京的房地产市场依然低迷。国庆期间,新建的商业住宅网络标识只有190个,创下2014年以来的新低。数据显示,2014年至2018年,国庆期间北京新建商品房数量分别为538套、442套、216套、222套和235套。二手住宅网络标识数量也同比下降3套,处于历史较低水平。

资料来源:诸葛住宅搜索数据研究中心

事实上,自8月和9月以来,市场一直处于如此低迷的状态。9月17日,国家统计局的数据显示,1月至8月,全国商品房销售面积同比下降0.6%,降幅0.7个百分点。房地产市场正在下跌,房地产企业也在下跌。据壳牌研究院统计,1月至8月,房地产开发企业资金来源增速再次同比下降。加快推价换量已成为企业快速抽回资金的主要途径。

除了“九金十银”之外,住房企业还有更密集的折扣和促销活动。

8月底,恒大率先推出第一轮折扣促销,在全国开展折扣促销活动。60%的最低折扣触动了市场的神经。

随后,北京金地推出了“30天红盘运动”,最高折扣为450万元。国庆黄金周期间,北京启动了田玉娥西山,甚至给每一个推荐客户并成功签约的中间商一辆沃尔沃xc90。

然而,与新房子相比,二手房的降价幅度更大。据连锁店首页显示,中粮瑞富拥有一栋470.83平方米的别墅,挂牌价格为4600万元。今年7月,价格为3932万元,同比下降668万元。

2017年房价高的时候,王强花了400万元在回龙观买了一栋“破旧的小”房子。现在房价已经下跌了近100万元。“我也不敢卖它。在过去两年生了孩子后,我发现这房子不够住。我在附近租了一个100多平方米的房间,然后把小房间租了出去。”

照片/视觉中国

在大趋势下,买家的观望情绪越来越强烈。

王强的朋友魏京生在一家外国公司工作,经常往返于北京和香港之间,之前他租了这家公司提供的一套公寓。直到她计划要孩子,她才意识到该买房了。“已经失眠半年了。生活真的是一个艰难的模式。”每次她睡不着,小薇都会问自己,“我为什么要来?”以前,我没有资格买房子,也买不到房子。既然我有资格,我不知道现在是不是买房的好时机。房地产市场一直是“买进,但不是买进”。魏担心被割破韭菜。她变得越来越焦虑。

然而,第二次来北京的方明并没有看到这种情绪。他相信房价不会飙升或暴跌,相信他应该有时间找到最合适的房子,并真正在北京扎根。

“特殊房间”的优先陷阱

方明第一次决定留在北京是在2013年。那一年,他25岁。像所有带着梦想进入这座城市的年轻人一样,他也想在这里进入自己的世界。然而,在大城市保持梦想并不容易。工资跟不上北京的房价。对于许多出生在普通家庭的年轻人来说,解决他们烦恼的唯一方法就是一夜暴富。

2017年,方明离开北京,回到了他在宁夏的家乡,那时房价正处于高峰期。然而,由于受到当地发展空间的限制,他从未能与专业同行一起找到高质量的就业机会。这样,方明的女儿又过了两年才长大。考虑到她的孩子未来的教育环境和就业前景,他决定在他成立一年后回到20岁的“造梦基地”。

这次方明带着一张“票”来了。亦庄经济开发区的一家知名制造企业向他伸出了橄榄枝。这不仅给他在北京的集体账户,还为他提供了免费住宿。方明和妻子讨论过,他将先去北京探索这条路。一年后,妻子和女儿将去北京团聚。一旦他在北京买了房子,他就可以把账户从公司转出,成为一个真正的新“北京人”。

9月中旬,方明看到了一套没有竞争的房子。该项目已经进入收尾阶段。销售人员向他推荐了一套总价为420万元的特价房,并喊道,“中秋节期间,只要现场直接签约,首付款可以按房价总额的20%支付,其余的20%可以分期付款。”然而,方明表示,这些低价房屋大多朝向、楼层和照明都很差。

北京一位资深房地产营销人员表示,目前北京许多新住宅项目的推广都是以“特价房”的形式进行的。开发商将选择几套价格优惠的房子,但其他房子的价格几乎没有变化。“这是一个价格调整策略。现在北京基本上限制竞争对手的房子。政府已经确定了房价。开发商获得的利润非常有限,没有太大的降低空间。”

方明来看房子的那天,娟子为上述建筑选了一个非特价房。交了5万元定金后,总房价降了7万元。事实上,自从决定买房以来,娟子已经在亦庄来回搬了七八栋新楼。在她看来,许多项目都提供了类似的激励,“谁提供的最多,就说明这栋房子有问题,也不用担心卖好地板。”

照片/田林炎

一位熟悉北京房地产市场的房地产推销员表示,在好的地段,高质量的房子不需要给予优惠待遇,甚至不需要在中秋节和国庆假期前及时促销。“看看华润橡树兰湾。第一阶段于今年3月底开始。同一天,500多套公寓售罄。第二阶段于6月开始。600多套公寓很快就卖完了。”

根据上述消息来源,通常当一个新项目开始时,开发商会给首付款一个月的宽限期。然而,华润奥克兰湾要求在7天内支付首付款的20%,最迟在15天内支付总额的40%。"在没有任何让步、讨论或宣传的情况下,华润的许多老业主和员工清理了1000多套公寓。"

特技比实际的下降要大。

根据媒体报道和市场研究,ai财经观察到,在新的住宅市场中,降价幅度特别大的建筑通常有两个特点:一是公寓类型和楼层较差的房屋;第二,别墅产品地理位置远,面积大,总价高。

据《经济观察报》报道,北京门头沟电力建设金地华辰项目销售面积分别为250平方米和243平方米。250平方米原价约1750万元,折扣价1460万元,下降290万元。

房地产经纪人老王说,为了加快销售,开发商通常会为中介机构设立激励措施。今年,情况更是如此。“对于每组客户,只要客户在项目中停留30分钟以上,开发商将奖励中介100~200元。如果顾客订阅,他们也会赠送小礼物。”

然而,做了十多年房地产中介的老王并不重视这些微薄的利润。对他来说,即使一些项目的退税率可以高达3%~4%,卖掉房子也是实实在在的事情。“如果这栋建筑位于门头沟和密云,去那里会非常困难。这么多顾客愿意去哪里买房子?”老王无奈地说道。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英表示,大多数房产公司的降价和促销都是噱头,其主要目的是首先吸引顾客的注意力。北京首家田玉娥西山的销售人员坦言,国庆期间推出的“买房买车”等电子商务活动似乎有很大折扣,但实际上他们已经提高了总房价,并不比直接从开发商那里购买便宜。

照片/视觉中国

一位熟悉房地产销售内幕的人士认为,这种促销方式遵循销售中常用的“高报价、大折扣”策略。所谓的“九金十银”实际上是一个欺骗外行的假概念。“房地产交易是长期事件。从5月和6月的访问到7月和8月的订阅,将在9月和10月进行交易。”不过,该人士表示,开发商为了尽快偿还这笔钱,解散了销售团队,一般在新房子开业的第一阶段,在9月和年底,折扣最强。

例如,8月24日,位于通州的万科东旺首次开业。根据政府宣布的优惠政策,首次购房的顾客在开业时可以享受1%的折扣。如果合同在8月份签订,可以再获得1%的折扣。此外,如果两组客户在开业后18天内签订合同,并在签订合同当天支付首付款,他们可以再获得1%的折扣。也就是说,按照51585元/㎡的平均销售价格,一套90㎡的主公寓的总房价约为464万元。如果客户在开业后18天内付清房款并签订商品房销售合同,可节省9万元以上。

据媒体报道,万科在开业当天售出20亿元,恶化率高达90%。东旺万科的销售人员表示,只有几栋房子被退回,其余的已经售出。

然而,长期跟踪北京房地产市场的观察人士认为,热门结果并不代表客户的热情。“这是一个冷静的客户,也是一个冷静的选择。经过过去两年房地产市场的起伏,消费者变得更加理性,人们不再盲目,而是冷静地为自己选择了合适的房子。”

在郭世英看来,北京许多受限制的住宅区目前状况不佳。为了赢得竞争,房屋公司在降价促销的背后留下了另一种赚钱方式。

受价格限制的影响,开发商应该努力降低成本。访问期间,艾财经发现,目前许多进入市场的竞争对手不再提倡精装修,而是将它们作为空白交付。稍后,他们将为购房者提供各种装修包,购房者可以选择自己装修或交给开发商完成。“以前,我的客户看到一个模型室,认为这个智能厨房做得特别好。他以为那是他自己的。后来,他被告知,如果他想这么做,他需要额外的钱。”一位销售代表说。

娟子认为羊毛来自绵羊,最好的递送方式是空白。“开发商说3000元/平方米的标准并不真正符合标准。我最好自己安装它。”

北京的房价真的下跌了吗?

2009年,娟子在北京南三环买了她的第一栋房子。虽然这是一个面积不到60㎡的“旧破小”,但对于已经在北方漂泊多年的她来说,却是一个巨大的心理安慰。"当时,房价刚刚超过1万元,亦庄只有每平方米6700元."2017年,娟子南三环的小房子价格达到了450万元,但今年上半年却卖出了350万元。

连锁家居官网,也是北京兴隆家园的两室一厅,面积100.48平方米。它们也是唯一面向南方的五套公寓。一个在7月24日卖了606万元,另一个在8月14日卖了582万元。

时差只有20天,价格少了24万元。平均每天降价1万元。虽然中介老王很惊讶,但他觉得有道理。“在过去,平均有可能达成20次交易。现在,从房屋检查到合同签署,经纪人平均需要40-50次才能达成交易。顾客有更多的选择和更长的时间来看房。”

北京二手房市场的下跌让人们确信房价已经下跌。然而,根据家联(Home Link)提供的二手房数据,在过去的三年里,北京目前的二手房价格与2016年8月相比略有上涨,总体趋势是稳定的,尽管房价在调控期间会周期性波动。

2016年8月至2019年8月,连锁店二手房平均成交价格

根据诸葛近三年的新房数据,今年8月新房的销售价格也高于2016年9月至12月的价格。根据郭世英的分析,由于政策控制的充分集中,房地产市场的稳定将是未来的主调。“中国的房地产业对经济发展有重要影响。它不会允许价格大幅下跌或上涨。未来的房地产市场将稳定下来。”

从2016年9月到2019年8月,诸葛寻找新房时,获得了新房的销售价格数据。

目前,方明看中了北京经济技术开发区第一个合资产权住宅项目翼城一景家园。该项目包括装修,平均价格为23000元/平方米,面积为87-89平方米,计算的总房价仅为200万元。尽管购买共有房屋意味着他将失去50%的房屋产权,而且该房屋不能在市场上自由交易,但只需要自住的方明,首付和还款压力将远低于不竞争的房屋。

方明把希望寄托在合资房子的摇号上。10月下旬,他将与数以千计的家庭进行比赛。运气胜过努力工作。虽然该项目只有1144套公寓,但方明公司在提交材料时已经安排了134套单元,给竞争带来很大压力。

方明很担心,但他也很幸运。他希望自己会受到祝福。他说,如果这次不能动摇,他将考虑明年买一栋房子。至于北京的房地产市场,他认为房价暂时不会飙升,“这一政策将持续一段时间。我应该有时间为自己找到最合适的房子。”

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